貸事務所やオフィスから退去するときには、オフィスの原状回復についての決まりや、原状回復の範囲をしっかり確かめておくことが重要です。
オフィスの原状回復は賃貸住宅の原状回復とはちがって借主の負担が大きく、貸主との間でトラブルになるケースが少なくないからです。
ここでは、オフィスの原状回復の範囲や、事前に知っておくべき注意点などを詳しく紹介しています。この記事を読めば、オフィスの原状回復でトラブルになることなく、円満に退去する方法がわかります。
目次
オフィスの原状回復は住宅用とはちがうので注意しよう
原状回復とは、賃貸物件から退去するときに、入居時の状態にまで戻しておくことを指します。ただし、住宅用の物件と事務所オフィス用の物件とでは、借主の義務範囲がちがいますので注意してください。ここでは、オフィスの原状回復で気をつけておかなければいけないことを解説しますので参考にしてください。
オフィス物件では100％借主負担！
住宅用の住宅は通常使用での損耗・劣化の補修については費用負担になりません。普通に住んでいるだけなら使い方はほぼ同じで、損耗・劣化する程度はある程度予想することができるからです。
一方、オフィスの場合は使用方法がバラバラで、事業内容によっては極端に劣化することもあります。そのようなケースでは、原状回復のための貸主の負担は大きくなってしまうでしょう。
そのため、オフィス物件では、あらかじめ原状回復費用はすべて借主が負担するという契約になっていることが多いのです。原状回復は貸主の義務であるという契約を結んでいるなら、通常使用での損耗・劣化の補修費用も含めて100％借主が負担することになります。
マンションオフィスならガイドラインに沿って判断
マンションをオフィスとして借りていた場合はどうなるのでしょうか。契約にもよりますが、一般の住宅用と同じルールを適用している例が多いようです。マンションは小規模物件であり、事務所としての使い方や劣化具合が予想できるためです。
住宅用の賃貸物件には、国土交通省から示されている【原状回復をめぐるトラブルとガイドライン】があります。契約時・退去時に確認し、それに沿って原状回復の義務範囲を借主・貸主双方で話し合うのがよいでしょう。
オフィスの原状回復をおこなうタイミングに注意！
住宅用の賃貸物件の場合、契約終了日までに退去さえしていれば、原状回復は後日でも大丈夫であるのが一般的です。しかし、賃貸オフィス物件の場合は、契約期間中に原状回復工事まで終わらせておくという契約になっているのが一般的です。
原状回復工事が契約終了日に間に合わないときには、原状回復工事が終了するまでの賃料を支払う義務が生じますので注意しなければいけません。原状回復工事が終了する日までを逆算して退去する必要があります。
オフィスの原状回復でおこなわれる作業内容
オフィスの原状回復では、基本的に入居時の状態に戻すのが一般的です。たとえば、間仕切りや照明を追加した場合には、基本的に撤去して元どおりにしておく必要があります。水回りを増やすために配管工事をおこなった場合は、それも元どおりにするのが基本です。
原状回復工事を業者に依頼する場合には、次のような工事や作業内容があります。
- ・看板や間仕切りの撤去
- ・天井のボードや照明の撤去
- ・壁の貼り替えまたは塗装
- ・床の貼り替えやカーペット交換
- ・入居後におこなった配線の撤去
- ・入居後におこなった配管の撤去
- ・入居後に交換した建具の撤去
- ・クリーニング
- ・廃棄物の処理
こういった作業を自力でおこなうのはむずかしいです。また、オフィスの引っ越しで忙しく、原状回復作業にまで手が回らないというケースもあります。そういった場合には原状回復作業をプロに任せるのがよいでしょう。
オフィス原状回復で起こりがちなトラブル例
オフィスの原状回復では、借主と貸主の認識のずれが原因でトラブルになることが少なくありません。実際に起こりがちな例を参考にして、退去時のトラブルを回避しましょう。ここでは、ありがちなトラブルを3つ紹介します。
【1】賃貸期間が短いのでキレイ……クロス・床の原状回復に関するトラブル
オフィスの賃貸期間が短くて、壁がまだきれいだから、貼り換えや塗り替えは必要ないのでは？と思う借主は多いことでしょう。交渉の結果、クリーニングでOKとなる場合もありますが、契約どおり新品へ貼り換えや塗り替えをするのが基本です。
【2】部屋が暗かったので照明を増設……撤去に関するトラブル
入居後に増設した照明器具は、退去時にすべて撤去するのが基本です。ただし、設置時に「室内が照度不足のため、貸主に訴えてオーナー負担の設備として追加した」という場合には撤去義務はなくなります。借主の独断で取り付けたものは、契約どおり撤去義務があります。
【3】亀裂が入った窓ガラス……寒暖差？地震？原因わからずトラブル
ガラスは、寒暖差や地震などでヒビ割れができてしまうことがあります。使用時にはブラインドなどで隠れていて気付かず、亀裂が入った原因や時期がわからないというケースもあるでしょう。
自然環境や災害などでできたガラスの亀裂は、オーナーが費用負担するケースが一般的です。自然環境や災害によるものなのかどうかわからない場合には、ガラス交換業者などに現地調査してもらうこともできます。
【4】蛍光灯を新品に交換したばかり……退去時にも交換費用請求されてトラブル
退去直前に、蛍光灯を新しく交換したばかりで、また新しく交換するのは無駄だと感じ、そのままでも良いのではないかと思う方は少なくありません。環境への負担軽減という面から考えても、交換の必要性は感じられないことでしょう。
こういった細かいトラブルは多くあります。なるべく早めに貸主と交渉しておくのがよいでしょう。ただし、契約時に、備品の交換についてのとり決めが成されていれば、それに従うのが基本です。
オフィスの原状回復費用で損をしないために知っておくべきこと
オフィスの原状回復にかかる費用は、事業所の規模によって単価がちがいます。坪数ごとに費用相場を紹介しますので参考にしてください。
- 10～50坪の小規模オフィス……30,000円～50,000円/1坪あたり
- 50坪以上の大規模オフィス……50,000円～10,000円/1坪あたり
依頼する業者によって費用はちがいますが、物件の面積が広いほど、原状回復にかかる単価の相場が高額になる傾向になります。
【1】業者での見積りは思っていたより高くなりがちである
オフィスの原状回復の見積りを出してもらうと、多くの借主は「想定よりも高い……」と感じることが多いようです。それには以下の3つの理由があるからです。
- （1) 現地調査をせずに、概算で見積りをする業者が多い
- （2) 通常使用の劣化や損耗でも全面補修前提での見積りが出される
- （3) 指定工事業者が決まっていることが多く、価格競争が起こりにくい
業者での見積りは大まかなものが多く、交渉の余地は十分あります。先に紹介した原状回復にかかる費用相場を参考にして、妥当な金額で工事してもらえるようにしましょう。
【2】費用を安く抑える方法2つ
オフィスの原状回復にかかる費用を安く済ませる方法は以下の2つです。
（1)現地調査を依頼する
オフィスの原状回復を依頼するときには、まず現地調査をしてもらいましょう。原状回復を請け負う業者は、事務所の規模をもとに、考えられる工事内容をすべて含めた見積りを提示することがあります。現地へきてもらい、不必要な作業はカットしてもらえば費用を抑えることができます。
（2)複数業者で見積りをとる
賃貸物件によっては、原状回復の工事をする業者が指定されていることがあります。ビル全体のことがよくわかっていて工事がスムーズに進み、安心して任せることができるというメリットがあるからです。
もし、原状回復業者を指定されていないのであれば、借主は自由に業者を選ぶことができます。費用を安く抑えるために、複数業者で見積りを取り、作業内容や費用面で納得のいく業者を選定しましょう。
まとめ
オフィスの原状回復は、住宅用の原状回復とはちがい、借主の負担が大きいので注意しましょう。オフィス物件では、「借主の負担で入居時の状態に戻す」という契約になっていることが一般的だからです。
また、住宅用とちがい、退去時には原状回復工事を終了させた状態でなければいけません。契約終了日から逆算して、早めに原状回復工事を依頼しておく必要があります。
弊社では、オフィスの原状回復を請け負っている業者を紹介するサービスをおこなっております。原状回復工事をお急ぎの場合にも対応できるよう、24時間365日電話にて受付をいたしておりますのでお気軽にご利用ください。
読み込み中...
