「敷金が返ってこない」「部屋の補修費用の負担についてもめている」など、賃貸物件の引越しでよくある原状回復のトラブル。できれば避けたいところですよね。
原状回復と聞くと、「部屋を借りていた人が入居したときの状態まで元どおりにして退去する」というイメージをお持ちの方もいらっしゃるかもしれませんが、実はそれはまちがいです。
無用なトラブルを防ぐため、そして起きてしまったトラブルを解決するためには、賃貸を借りる側も貸す側も原状回復についてしっかり理解しておくことが必要です。また、トラブルを防ぐために事前にできる対策についても考えていきましょう。
目次
退去時の原状回復はどこまですべき？貸主・借主の負担割合は？
賃貸物件の原状回復義務は貸主・借主それぞれが負うものです。部屋を借りて住んでいる人がわざと、もしくは不注意で建物を壊したり汚したりしてしまった場合は、借主が被害箇所を回復させなければなりません。しかし、きちんと掃除をしてふつうに暮らしているなかで劣化してしまった部分については、貸主が負担するべきところです。
貸した人が負担すべき範囲と借りた人が負担すべき範囲について、具体例を挙げながら詳しく見ていきましょう。ただし、当事者の合意のもと費用の負担について特約を設けることもできます。特約の内容によってはこの限りではないので注意が必要です。
貸した人が負担すべき範囲
貸した人が負担すべき範囲は以下のとおりです。
・おこなうことで建物の価値が上がる・グレードアップするもの
（畳の表替えや裏返し、フローリングのワックスがけ、網戸の張り替え、エアコンの内部洗浄など）
・自然消耗によるもの
（畳や壁紙の日焼け、家具を置いていた場所のへこみ・跡、電化製品の設置・使用による壁の電気やけ、画びょうの穴、ポスターなどの跡、自然災害による損傷など）
・長い間使ったことで劣化して設備が故障したり浴槽などがひび割れたりしたとき
借りた人が負担すべき範囲
借りた人が負担すべき範囲は以下のとおりです。
・管理を怠ったことによるもの
（飲み物などをこぼしたことによるシミやカビ、窓の閉め忘れなどの不注意で畳やフローリングを変色させてしまった、引越しや模様がえでできた傷や汚れ、落書き、ペットによる傷・汚れ・におい、クーラーからの水もれを放置して壁が腐ったりカビが生えたりした、台所や換気扇などの油汚れ、水回りのカビや垢、鍵の紛失・破損など）
・不適切な管理、通常の範囲をこえた使用によるもの
（タバコのヤニやにおい、大きな家具を設置したことなどによる釘穴・ねじ穴、結露などを放置してカビが広がってしまった、など）
費用負担は耐用年数で決める
借主がわざと、もしくは不注意や非常識な使用方法で建物に傷や汚れなどを発生させた場合、借主はその補修費用を負担しなければなりません。その場合、補修にかかった費用は全額借主が負担するのでしょうか？
先に結論を述べると、補修費用は貸主・借主で適切な割合を算定してそれぞれが負担することになります。なぜなら、たとえ借主が不注意などで建物を傷つけた場合でも、借主はすでに適切な管理や使用をしたうえでも発生する自然消耗の部分を家賃として支払っています。
そのため、借主が内装材や設備の取り替えといった補修費用を全額負担してしまうと、すでに支払っているはずの自然消耗分を二重に負担することになってしまいます。これでは、借主の負担が不当に大きく、合理的とはいえません。
そこで、貸主と借主の費用負担の配分については内装材や設備の耐用年数をもとに決めます。物は時間が経つにつれて劣化していき、価値が下がっていきます。その時間の経過によって下がった価値分は負担しなくていいように、退去するときに残っている価値を基準に補修費用の割合を算定するのです。
つまり、借主は補修する設備が古いほど負担する費用の割合が減少するということです。
また、負担費用について貸主と借主の間で主張が食い違う場合は、話し合いで解決することもあります。それでも解決できないときは、調停や訴訟をおこなうことになります。
全部戻す必要はないことを知っておきましょう
ここまでの話を読んでみて、いかがでしょうか。慣れない言葉が出てきて難しく感じられるかもしれませんね。
とにかく、賃貸物件退去時の原状回復とは「借主が入居したときの状態に元通りにするということではない」ということはしっかりおさえておきましょう。
原状回復についておさらい！どんなことをおこなうの？
原状回復について軽くおさらいして整理しながら、実際にどんなことをおこなうのかについて述べていきます。
原状回復とは
賃貸を借りた人や、貸し出した人が賃貸の室内などの修復をおこなうことです。つまり、「借りた人が修復費用を負担する」場合もあれば「貸した人が修復費用を負担する」場合もあるのです。
原状回復の主な内容
一般的に原状回復といわれる作業には以下のようなものが含まれます。
●お部屋の清掃
借主が普段からきちんと清掃をおこなっている場合、ハウスクリーニングや消毒は貸主の負担です。
●壁や床の修復
電化製品の裏の電気やけ、大型家具の設置による床のへこみなどは貸主の負担です。「窓を閉め忘れて雨が吹き込んで床が変色してしまった」「クーラーからの水漏れを放置して壁にカビが生えてしまった」などという借主の故意・不注意が原因の損害は借主の負担が発生します。
●設備の修理・交換
エアコンの内部清掃や経年劣化による設備の故障などは貸主の負担です。ガスコンロ置き場や換気扇の油汚れ、水回りの水垢やカビは借主の負担が発生します。
賃貸の原状回復の責任でトラブルにならないためにすべきこと
適切に使用・管理していれば原状回復による借主の費用負担はそれほどないはずです。それでも、原状回復の責任にかかわるトラブルが多く発生しています。このようなトラブルを避けるために、できるだけ対策をしておきましょう。
入居前にどちらが負担するのか取り決めをきっちりしておく
入居前に貸す側・借りる側ともにしっかりと取り決めをしておきましょう。どういう場合はだれがどのくらい負担するのか、お互いに共通認識を持ちさらに明文化しておくことで、退去時のトラブルをなくすことができるでしょう。
立ち会いでどこまで原状回復が必要になるのか確認する
だれかの独断で判断してしまうと、もめごとのもとになってしまいます。そのため、入居時や退去時は貸主・借主・業者でチェックをしていくとよいでしょう。
傷や汚れが入居前からもともとあったものなのか入居後にできてしまったものなのか、そしてどの部分がどの程度原状回復が必要になるかなど、お互いにしっかり確認していれば責任問題のトラブルを防ぐことにつながります。
賃貸管理を管理会社にお任せする
賃貸経営初心者や、トラブル対応に不安がある貸主は、賃貸管理業者に依頼しておくと入退去時の原状回復について対応してもらえることがあります。管理を依頼するとコストがかかってしまいますが、信頼できる管理会社を見つけられれば心強いことでしょう。
原状回復の業者を選ぶときに失敗しないコツ
原状回復のトラブルは責任問題だけではありません。補修や修理を依頼する業者とトラブルになってしまうこともあります。ここからは、原状回復の業者を選ぶときに注意したいポイントを簡単にご紹介します。
原状回復は相見積りをすることがもっとも重要
不当に高い金額で工事を依頼してしまわないように、相見積りで原状回復の費用の相場を知っておくとよいでしょう。また、見積書を複数比較することで、不明瞭な部分がわかりやすくなるというメリットもあります。
わからないことは業者に確認しようと思っていても、「なにがわからないかわからない」状態のこともありますよね。見積書を比較することで確認すべきことに気づくことができる場合があります。
口コミやホームページをチェックする
実際に業者に依頼した人のレビューや口コミなどを調べ、評価がどれくらいなのか把握しておくこともよいでしょう。1か所だけでは信ぴょう性が低くなるので、さまざまな場所で調べて参考にしましょう。
まとめ
引越しの際の原状回復と、原状回復にかかわるトラブルを防ぐためのポイントをご紹介しました。
・原状回復は建物の損害の種類によって貸主の責任か、借主の責任かが違う
・ふつうに生活して掃除をおこなっているうえで発生する傷や汚れは貸主の負担
・故意、不注意で建物に損害を与えてしまった場合は借主の負担
・自然消耗分は家賃に含まれているので、借主の二重負担にならないよう補修費用の負担割合は残存価値にもとづいて算定する
・原状回復トラブルを防ぐため、入居前・退去時の話し合いやチェックが重要
・大家さんは賃貸管理を管理会社に任せるのもあり
賃貸を借りる側も貸す側も、原状回復についてきちんと理解しておきましょう。
