テナントや事務所を返却する際には、スケルトン工事や原状回復といった工事が必要です。どちらも借りたときの状態に戻すという意味で使われますが、この2つの工事には大きな違いがあります。
借りる際の契約内容により異なり、オーナー側の規定に沿った工事を行わなければいけません。それぞれの違いや内容を知らずに契約してしまうと、返却の際にトラブルが起きてしまうおそれもあります。スケルトン工事と原状回復の違いを理解しておくことで、借りる際もスムーズに話を進めることが可能です。
今回は、賃貸物件を返却する際に知っておかなければいけないスケルトン工事と原状回復についてご紹介します。
どちらもテナントや事務所を返却するときに行う作業
スケルトン工事と原状回復の共通点は、どちらもテナントや事務所を返却する際に必要な工事だということです。テナントや事務所を借り店舗を運営する場合、必要な設備の取り付けや買い替えを行います。そうすることで起こる物件の変化や、新たにできた傷を修繕し、元の状態に戻すために行うのがスケルトン工事や原状回復です。
テナントや事務所は住宅用賃貸と違い、事業者用賃貸として定められています。事業者用賃貸の場合、消費者契約法が適用されません。そのため原状回復義務の範囲が住宅用賃貸と異なっているので注意してください。
今後工事を行う場合、A工事・B工事・C工事という言葉を耳にする機会があります。これらは工事区分に関するものであり、工事業界で使われている言葉です。発注者・依頼者・支払者を明確するために使われているので、知っておくと簡単に権限のある人が誰なのかを知ることができるかもしれません。
・A工事
建物そのものの構造体や、共有部分に対する工事のことです。電気や空調、防災などに関する工事もA工事に含まれます。支払いは全てオーナーです。
・B工事
業者の指定と手配をオーナーが行う工事です。テナント側の希望などを汲みながら工事を行い、構造体に関係した箇所に対して施工を行います。支払い者はテナント側です。
・C工事
テナント側がオーナーの確認を取り、自分の希望と予算から工事を行うことです。費用の負担から業者の手配まですべてテナント側が行います。
スケルトン工事とは？
スケルトン工事とは、建物の構造体以外の内装をすべて解体する工事です。解体した後に、天井・床・壁・配管・配線・排気設備などを取り替え、入居時の状態に戻します。老朽化により柱や梁が傷んでいれば、それを撤去し新しいものに替えることも可能です。柱を取り替えることで、耐震性や耐久性を上げることができます。
コンクリートビルなどの場合は、仕上げ材を使わず枠型を外したままで仕上げるコンクリート打ちっぱなし状態にするのがほとんどです。スケルトン工事では建物を支える主要部分を残すため、建て替え工事よりも予算を安価にすることができるというのも特徴です。
原状回復とは？
原状回復とは、退去する際に入居時の状態にもどすということです。借主が自分で設置した設備などもすべて取り外さなければいけません。原状回復工事には、店舗の内装解体工事・修繕工事・設備工事があります。
・内装解体工事
最初に内装の解体を行い、店内にある装飾や設備などを撤去します。
・修繕工事
内装解体工事が終わったのち、床や壁、天井などにある傷の修繕を行います。
テナントや事務所の場合は、クロスや床の張り替え・パーティションの撤去・塗装・室内のクリーニングもしなければいけません。
・設備工事
工事をしたことにより剥き出しになった配線を確認し、漏電やガス漏れなどの不具合がないかを点検します。もし問題があるようでしたら整備を行います。飲食店の場合ですと、給水俳や吸排気の修繕と整備も行わなければいけません。
テナントを退去する際には、工事に伴って発生する廃棄物の処理もしなくてはいけません。廃材などの処理方法は法律により決まっているので、自己判断で処理してしまうとトラブルに発展してしまうおそれがあります。そういったトラブルを避けるためにも、専門の業者に任せることをおすすめします。最近では原状回復ではなく、原状復帰と契約書に記載されていることもありますが意味は同じです。
テナントを借りたときの状態や契約内容で作業は変わる
一般的にはテナントなどを借りるときの契約書には、原状回復義務事項が含まれていることが多いです。原状回復だけでなく、スケルトン工事の場合もあります。この違いは契約内容により異なるので契約前に確認しておきましょう。返却する際も、どのような状態まで戻すかをオーナーとしっかり話し合うことが、後にトラブルを起こさないポイントです。
作業を行う時期も契約内容によって異なります。賃貸オフィスの場合ですと、契約期間の終了2週間前には退去し、契約期間中に工事を終わらせなければいけません。期間中に終わらなかった場合には、工事が終わるまでの賃料を払うことになります。
原状回復をするためには、賃貸借契約の内容確認や現地調査を行う必要があります。これらの情報をもとに造作物解体の範囲や建物付帯物の撤去、修復工事の方法などをオーナー側と確認をしなければいけません。
工事を行う際は、自分で建物の構造や配管についての情報を把握しておくことが重要になります。しっかり把握しておかなければ業者への見積りをすることができません。解体してはいけない箇所や、やらなくていい工事をしてしまうと費用も上がります。借りた状態に戻すということが重要になってくるため、テナントを借りたときの状態をしっかり把握しておきましょう。
まとめ
テナントや事務所を返却する際には、元の状態に戻すためのスケルトン工事や原状回復を行うことが義務付けられています。それぞれの工事における意味合いを理解しておくことで、返却をスムーズに済ませることができます。トラブルを防ぐためにも契約内容の確認を怠らないようにしましょう。
元に戻すという意味では、スケルトン工事と原状回復は似た内容です。しかし、それぞれ違う特徴があり、工事内容も異なっているのでしっかりと確認しておきましょう。
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