原状回復とは、賃貸住宅を退去する際に生じる賃借人の義務です。しかし、なかには負担しなくてもよいケースまで原状回復の費用を負担している方や、原状回復のトラブルが原因で裁判などの大ごとに発展してしまうケースもあります。
今回の記事では、賃貸住宅の原状回復に焦点を当てて紹介していきます。不要な費用負担や「これってどうなのかな？」と疑問に思うようなことまで、正しい知識があれば対処することができるので、もしものときのためにぜひ参考にしてみてください。
目次
賃貸住宅の退去時には原状回復をするの？
賃貸住宅に住んでいる方は、退去時に部屋をきれいにすることや過度な汚れ、傷がないようにしなければいけません。もし通常の使用で生じる以上の劣化や消耗が見られる場合には、追加で修繕の費用を支払うこともあります。ここでは賃貸住宅に関する原状回復のトラブルを避けるために原状回復の義務やその範囲、入居時に支払う敷金の役割について見ていきましょう。
原状回復とは
原状回復とは「使用する前の状態にもどすこと」をさします。賃貸住宅であれば、部屋を自分が住む前の状態にもどすことをいいます。しかし、住むことによって当然生じる軽度な傷や経年劣化は、なにもしていなくても生じる現象です。これらのことは原状回復では問題になりません。
原状回復には国土交通省の定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 が存在します。このガイドラインによると「発生する原状回復費用は、賃貸人の故意や過失によるもの、通常の使用以上の損失に対してのみ負担する」と定められています。
こうした国によるガイドラインのほかに、原状回復には各自治体によって異なるガイドラインが用意されていることもあります。
回復費用。どちらが負担？
原状回復では通常の生活で生じる傷や汚れに対しては、基本的に賃貸住宅の貸主が負担することになります。借主は通常の生活でできる経年劣化に対して、費用を負担する必要はありません。
しかし、上記のようなこと以外。すなわち通常の生活で生じる経年劣化以上の傷や汚れに対しては貸主にではなく、賃貸住宅に住んでいた借主が費用を負担することもあります。
賃借人が費用を負担するのはあくまでも賃借人の故意や過失によるものとされています。実際には壁に大きな穴をあけてしまったり、壁紙を大きく破ってしまったりなど、明らかな故意や過失による損害もあるので、このような措置は当然といえるでしょう。
現在では、貸主と賃借人のどちらが現状回復費用を負担するのかは、ケースによって異なりますが、昔は慣習として賃貸住宅の修繕費用や回復費用は、賃貸人が負担するのが普通だったそうです。
原状回復によるトラブル。敷金は戻る？
敷金とは賃借人が賃貸住宅に入居する際に支払うもので、仮に賃借人が貸主のものに損害を与えた場合に、生じる損害額を敷金から引いて返還することができるものです。簡単にいえば、賃貸住宅に住む間のトラブルを補償する一時的なお預け金です。
前章でも述べてきたように、賃貸住宅に住む賃借人は、通常の生活で生じる経年変化に対しての回復費用を負担する必要はありません。経年変化とは、日光による壁紙の変色や家具による床のへこみ、次に住む人のための設備変更やリフォームなどです。
賃借人が賃貸住宅を出る際に、経年変化のみが部屋に生じているのであれば敷金は全額戻ってきます。しかし、もし賃借人が賃貸住宅に対して通常生じる経年変化以上の損害を与えていた場合には、敷金が返金されないケースもあります。
経年変化以上の損害とは故意に、もしくは過失により生じた傷や汚れのことです。たとえばタバコの焦げ跡や、器具の不具合を放置したことにより生じたトラブルなどがあたります。これらのことは原状回復でトラブルになるおもな原因のひとつでしょう。
善良なる管理者としての注意義務
賃貸住宅の賃借人に「善良なる管理者としての注意義務」が定められており、貸主のものを借りている立場として、相当の注意を払う義務があります。この義務を違反してしまった際には、敷金の一部もしくは全額が返金されないこともあるのです。
また、原状回復や敷金に関しては一般的な規約のほかにも、賃貸住宅の貸主が特約を定めることができます。この特約で定められたことは貸主によって異なるため、賃貸住宅に入居する前には必ず確認するようにしてください。
トラブルにならないようにする気を付けるべきポイント
先にも述べたように、賃貸受託の原状回復や敷金には貸主ごとに特約を定めることもできます。退去時の原状回復でトラブルにならないように、入居前には必ず契約書を確認しましょう。なかでも、とくに注意したいのは退去時のハウスクリーニング代です。
ハウスクリーニング代は、貸主によって負担が貸主なのか賃借人なのかが異なります。ハウスクリーニング代はときに数万円ほどの費用負担になることもあります。費用の負担はどちらになるのか、あらかじめ確認しておきましょう。
また、入居前には賃貸住宅の貸主やオーナーと部屋のなかを確認して、備え付けの部品や壁紙の状態を一緒にチェックしておきましょう。こうすることで退去時の意見の食い違いを減らすことができ、トラブルになる可能性を減らすことができます。
もちろん、退去時にも確認に立ち会い入居時にチェックした箇所を確認するようにしてください。
また、最近ではDIYが可能な物件も増えています。DIYは「DO IT YOURSELF 」の略語 で「自分でやる」を意味します。昔でいう日曜大工です。自分でなにかを作ったり、家の改装をすることをさします。
DIYが可能な物件は、貸主があらかじめ原状回復の義務を賃借人に定めていないものです。退去時に賃借人は部屋を原状回復する必要がありません。入居する前から部屋に手を加えたいと考えている方は検討してみるとよいでしょう。
しかし、なかにはある程度の原状回復が求められるケースもあります。契約の際には、必ずご自身で原状回復の範囲を確認するようにしてください。
もしもトラブルになったら？あきらめるのはまだ早い！
退去時の原状回復でトラブルになるケースは少なくありません。なかには裁判にまで発展してしまうこともあります。原状回復のトラブルで裁判などの大ごとになる前に、まずは身近なところで相談から始めてみましょう。
行政の窓口で原状回復のトラブルについて相談にのってくれるところもあります。なかには専用の窓口を用意しているところもあるようです。お近くの行政センターや、役所で相談してみるとよいでしょう。
また、原状回復のトラブルでは専門家である弁護士へ相談してみるのもよいでしょう。インターネットには、いくつか無料で原状回復のトラブルによる相談や質問をできるウェブサイトもあります。
ある弁護士への相談サイトでは、たくさんの質問者からの質問に弁護士が回答しています。原状回復のトラブルは裁判などの大ごとに発展することもありますので、専門家である弁護士からの回答をたくさんの質問者が参考にしているようです。
たとえば、ある弁護士回答では「原状回復が費用は正当な金額で請求されているのか？」と、原状回復に悩んでいる方全員に当てはまるようなものもあります。なかにはご自身のケースにピッタリと当てはまるものもあるかもしれません。
こうした専門的な弁護士回答を参照してみるのもよいでしょう。回答数が多い質問は、原状回復のなかでもよくあるケースです。どう見たらいいかわからないという方はまず回答数の多い質問を参考にしてみてください。
原状回復のトラブルを早期で解決するためには、自分だけでなんとかしようとするのではなく、窓口や専門家への相談を考えるのがよいでしょう。
まとめ
ここまで、賃貸住宅の原状回復や敷金の仕組みについて紹介してきました。賃貸住宅を退去する際の原状回復はトラブルになることも多く、多くの人が悩んでいることです。
原状回復はあいまいな解釈をしていることも多く、賃借人と貸主で理解が違うこともありえます。賃貸住宅への入居前にはしっかりと確認、検討をするようにしトラブルにならないように注意しましょう。
また、原状回復では経年劣化で生じる傷や汚れに関しては負担する必要はないと述べてきましたが、その解釈も貸主によって異なることもあります。もしトラブルになりそうなときには行政の窓口や専門家である弁護士に相談してみるとよいでしょう。
賃貸住宅の原状回復はケースによってどのようになるかがまちまちです。正しい知識を身につけることで、ご自身の大切なお金を守る事にもつながります。この記事がその助けになれば幸いです。
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