長年住んでいた賃貸物件を退去する際に、部屋の状態など、さまざまな箇所の確認がなされます。日常生活を送る中で部屋の状態が入居時とは違い、汚れてしまっていたり傷んでしまっていたりする部分があると思います。その際の修繕は「貸主」に修繕義務があるとされています。
それは、借主が毎月支払ってきた家賃の中に、【修繕費用】が含まれているからです。自然の流れでできてしまった汚れや、傷んでしまった部分などの修繕は、退去後に貸主が修繕をするというきまりになっています。
では、修繕箇所で考えていくと、「畳」や「襖」や「障子」はどうなのでしょうか？両方和紙でできていることが多く、また破れやすい箇所です。今回は賃貸物件での退去時に、しなければならない物損の「原状回復」についてお伝えします。原状回復って襖や障子・畳もやらなければいけないの？などの疑問におこたえします。
目次
まずは「原状回復」についておさらいをしよう
賃貸物件における、基本的な取り決めが【原状回復をめぐるトラブルとガイドライン】として、国土交通省からだされており、そこで定義・記載されているのが、
“賃借人の居住、使用に発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること。”
要するに、日常生活における時間経過の中でおきてしまった汚れや損傷は、貸主の負担で修繕をすることとなっています。これは、先述にもお伝えしたように、家賃の中で借主が修繕費として支払っているからです。
借主側がやらなければならない、「原状回復」って？
基本的に、借主の不注意や故意に起こってしまった状態に関しては、借主が負担し修繕しなければなりません。例えば、何かの拍子で汚れができてしまい、それをキレイにとることもせず、シミになってしまった場合があったとします。
この場合、手入れや管理を怠ったと判断され、借主が修繕負担する必要がでてきます。壁にネジ穴があいてしまったりした場合も同じです。
原状回復って襖や障子・畳は直すべき？
では、傷つきやすい襖や障子・畳については、借主が修繕する必要があるのでしょうか？「原状回復って襖や障子、畳どのような区分になっているの？」などもガイドラインに沿って考えていきましょう。
ガイドラインでは【貸主】負担が一般的
ガイドラインでは、日常生活でおきてしまった汚れや痛みについては、大家さんである貸主が修繕については負担することとされています。例えば、家具を長期にわたり置いていたため、日焼けや重みによる跡などは、退去後に貸主負担で修繕を行う必要があります。
故意の破損は【借主】負担になりやすい
しかし、破損が借主の故意であった場合は、原状回復が必要となり、借主側が負担しなければならない可能性が高いようです。例えば、窓を開けっぱなしにしていて、大雨などにより、部屋の中に吹き込んできてしまい、水浸しになってしまいフローリングや畳にシミができてしまったなどです。
「防ぐことができた」と考えられる場合は、自分が修繕費を負担しなければならないと認識をしておきましょう。
子供やペットの場合は【借主】負担になることがある
お子さんがいらっしゃるご家庭や、ペットを飼っていらっしゃるご家庭も注意が必要です。借主本人が故意で起こしたものでなくても、お子さんがいたずらで、障子や襖を破ってしまったり、ペットが爪などで傷をつけてしまったりした場合も、管理を怠ったとされ修繕をしなければならないこともあります。
貸主側と借主側の主張が食い違っている場合は、これがすべてではなく、話し合いにより解決するべきであるとも記載されています。お互いが歩み寄り妥協点を見いだすことも大切ですね。
「ガイドライン」と「借主との契約」、どっちを重視すべきなのか
では、国からだされている【ガイドライン】と【借主との契約】では、どちらの内容が適用されるのでしょうか？これは基本的には【借主との契約】が優先的に適用されます。国からだされている【ガイドライン】は、賃貸トラブルを想定して、国が考える平等な目線からの指針であって、法的に効力があるのは、契約時にかわした内容です。
貸主も借主も、その内容に納得したうえで契約しているのですから、退去時に「話が違う」とはならないはずです。「話が違う！」という事態にならないために、契約時に貸主と借主が立ち合い、目立った傷や汚れなど一緒に確認しておくことが得策です。
襖・障子・畳にかかる原状回復費用と負担割合
では、これまでのことをふまえ、襖や障子や畳を原状回復するとなった場合、どこまで回復させなければならないのでしょうかまた、費用は全額借主が負担するものなのかもご説明いたします。
原状回復しなければならなくなった場合に、どのくらい費用はかかるの？
ガイドラインには、“借主が負担する補修工事の範囲は、可能な限り既存部分に限定し、工事が可能な最低限度を施工単位”“畳・障子・ふすまは原則1枚単位”例えば、襖の場合は通常2枚で1対ですが、借主が負担しなければならないのは、傷をつけた1枚を修繕するのが望ましいとされています。
これは、家賃の中に修繕費も含まれているとの考えから、「傷をつけていないもう一枚までも借主が負担するのは金銭的負担になり、積み立てて払っている修繕費が意味をなさない」と判断されるからです。
修繕費用の目安は業者によっても異なりますが、一般的に畳の交換は4,000円～。障子や襖は、張り替える紙のグレードによりますが、安いもので2,000円～だそうです。たくさんの業者があり、どこに依頼したらよいかわからないというかたには、比較サイトの利用をおすすめします。
比較サイトには、たくさんの業者が登録されていて特色などもさまざまです。業者を実際に利用したことのある、お客様の口コミなどもみられるので、よりよい業者を選ぶことができますね。そして、数社から相見積もりをとることで、平均価格を知ることができ、結果的にご自身の希望内容やご予算に合わせた業者を選ぶことができますので、大変便利です。
まとめ
今回は、賃貸物件の退去時における畳・襖・障子の原状回復についてお伝えしました。日常生活における時間の経過による汚れや痛みなどは仕方がありません。ガイドラインでもそのように定められているので、それに従うようにしましょう。しかし借主の故意によるものに関しては、修繕するべき場合もあるようです。自分の認識違いでトラブルに発展してしまわないように、事前に確認しておきましょう。
トラブルにならないためには、契約時に確認をすることが大切です。もし原状回復しなければならない箇所がでてきてしまった場合には、誠意をもって対応していくことで、貸す側も借りる側も、気持ちよく退去ができます。
日ごろからの掃除や管理をきちんと行うことで、退去時に思わぬトラブルに見舞われてしまうこともさけられます。借主はお借りしている部屋だという意識を忘れずに、大切に日々生活を送ることも大切です。
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