「原状回復は土地を貸している人がするのか、それとも借りている人がするのか」こんなことで頭を抱えているかたはいませんか？
建物を撤去して土地を更地にするには、多額の費用が発生します。大きなお金が発生することについては、慎重にことを進めていきたいものですよね。
今回は土地の原状回復をする場合、貸主と借主のどちらが費用を払わなければいけないのか。そして、原状回復をするときに知っておくべきことや注意点についてまとめました。
これから土地を借りようとしている方だけではなく、すでに土地を貸している方にも、土地の原状回復のことでトラブルを発生させないためにもぜひ、この記事を読んでおいてください。
原状回復は土地の借主？
土地を借りてそこに建物を建てる方も多いかと思います。建物が劣化してきたなどの理由で誰も住む予定がない建物は撤去することになるでしょう。ここで発生してくるのが、「原状回復」の問題です。
土地の原状回復をおこなう場合の費用は貸主と借主、どちらが支払わなければいけないのでしょうか。土地は貸主の所有物ですが建物は借主の所有物なので判断が難しいですよね。ここからは土地の原状回復をおこなう場合はどちらが費用を支払わなければならないかをご紹介していきます。
原状回復とは
まずは、原状回復について簡単にご紹介します。これは、建物や土地を存在していた本来の状態に戻すことをいいます。たとえば、土地を借りていて引越しする際に建物を撤去して更地にし貸主に土地を返却したりすることです。
原状回復をおこなうには多額の費用が発生することがあります。ですから、原状回復をおこなう際に貸主と借主間でトラブルが発生することも少なくはありません。トラブルを回避するためにも、土地を貸したり借りたりする前に原状回復について詳しく知っておいた方がよいでしょう。
契約書の内容は適応されない場合がほとんど
ここで一番重要になってくるのが、「どちらが原状回復をおこなわなければいけないか」です。まずは、契約書を確認してみましょう。ほとんどの契約書には原状回復についての欄が記載されています。そして、一般的には借主が原状回復をして、土地を貸主に返却する旨が書かれています。
しかし、この契約書の内容は事実上、あまり適用されないことがほとんどのようです。ではどうして契約書にも書かれている内容が適用されないのでしょうか。
それは借主が貸主に対し、土地の建造物を買取ることを請求することができる権利を行使することができるからです。詳しくは後にご説明します。
原状回復の義務について
基本的には、原状回復の義務は建物賃貸契約が満了し契約が終了するときは、原状回復は土地の借主が果たさなければならない義務です。
しかし、テナントビルや物件を貸主に返却する際に、普段通りに物件を利用していたにも関わらず、できてしまった破損や汚損に関しては修繕をおこなわない借主が増えてきているようです。
もし、借主が原状回復の義務を果たさないままでいる場合は、貸主は「善管注意義務違反」という法律を行使して、修繕が必要な箇所の費用を請求することができます。
しかし、借主側も簡単にはこの法律を承諾してくれないことがあるそうです。こういったトラブルを避けるためにも、貸主、借主がお互いに契約前の状態を把握しておくことが大切でしょう。
土地を原状回復する際、建物はどうするの？
それでは、実際に土地を原状回復する際には建物はどうすればよいのかをここでご説明していきます。借主が土地を借りていて、そこに建物を建てていた場合は、建物を撤去し、原状回復した土地を貸主に返却しなければなりません。
契約書に原状回復のことが書かれていなくても、借主が費用を負担するのが一般的です。しかし、ここで借主は「建物買取請求権」という権利を行使することができます。
建物買取請求権とは
借主が貸主に土地を更地にして返却するときに行使することができる権利が「建物買取請求権」です。この権利は、土地賃貸契約が満了して契約の更新がなかったときに建物が土地に残っていれば、貸主にそれを買取ってもらうように請求することができる権利です。
建物買取請求権は行使されてしまうと、ほぼ例外なく更新されてしまいます。建物の所有権は貸主に移ってしまい、撤去の費用は貸主が負担しなければいけなくなります。
ですから、原状回復の義務が借主にあったとしても、事実貸主側が原状回復をおこなっていることになるのです。では次に、「建物買取請求権」を行使するときの注意点についてご説明します。
建物買取請求権の注意点
建物買取請求権を使用して、建物を貸主に買い取ってもらうときに設定しないといけないのが、建物の時価です。建物の時価は、その建物の劣化具合や築年数を考慮した、その時々の価値のことをいいます。
建物の時価は貸主と借主が勝手に決めることはできないので、一度弁護士や不動産鑑定士に依頼して、建物の時価を見極めてもらいましょう。
土地の借地権が定期借地権になっている場合は、建物買取請求権を使うことができないので注意しましょう。この場合は、原状回復の義務にしたがって借主側が原状回復の費用を負担しなければいけません。
借主は土地を借りる前に契約内容をしっかりと確認することや、契約書を保管しておくことをおすすめします。
そのほか、契約満了前に契約を解除する場合も建物買取請求権が使えません。先ほどもご説明しましたが、この権利を使用するには、「契約が満了していて、契約更新をしないとき」が条件となります。
会社の転勤だったり、やむをえない家庭の事情で引っ越さないといけない場合であったとしても、この条件を満たしていなければ建物買取請求権を使用することはできません。
原状回復は個人では難しい
以上の内容を踏まえたうえで、貸主と借主間の話し合いを進めていってください。無事に話し合いが済んだら、いよいよ原状回復です。
原状回復というのはテナントビルの小さなオフィスなどであれば個人でおこなうことができるかもしれません。しかし、建築物の場合、個人でおこなうことはほぼ不可能です。原状回復を土地などでおこなう際には、業者に依頼するようにしましょう。
とはいっても、初めて業者に依頼する方は、どの業者に依頼すればよいかわからないかもしれません。そんなときのために、失敗しない業者選びについていくつかご紹介していきます。
公式サイトや口コミを参考にする
大きな業者であれば公式サイトを運営していることがあります。公式サイトには、サービスの内容や費用について掲載されていることも多いので参考にしてみるとよいでしょう。また、口コミで評判のある業者に依頼するのもよい手段の１つです。
業者を紹介してくれるサイトを利用する
どうしても自分で業者を選べない方は、地域ごとの業者を紹介してくれるサイトを利用することをおすすめします。紹介サイトの業者から実績のある業者を探すことができれば安心してサービスを受けることができます。
業者同士を比較する
たくさんの業者の中から自分に合った業者を見つけたいかたは、複数の業者に見積もりをとってもらい、それぞれを比較してみるとよいでしょう。業者を比較検討することで、費用の相場やサービスの内容を知ることができるので、きっと自分に合った業者を見つけることができます。
まとめ
基本的に原状回復は、土地の借主がおこなわなければいけませんが、建物買取請求権を行使した場合、貸主が原状回復をしなければなりません。建築物の時価は貸主や借主が決めることはできないので、弁護士や不動産鑑定士に相談しましょう。
また、建物などの原状回復をするときは、個人の力だけでは困難です。規模が大きな原状回復は業者に依頼しましょう。また、業者選びに困ったときは、公式サイトや口コミを参考にしたり、業者を比較したりするとよいでしょう。
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